美国新建住宅数量持续下降,房源库存问题亟待解决 | 专栏

摘要

  • 美国独栋住宅新建数量持续减少,新房建筑和占地面积也在不断缩小。
  • 全美九大人口普查分区中,除西南中部分区(West South Central Division)新房占地面积中位数有所增加以外,其余分区及指标纷纷下降。
  • 三层及以上独栋住宅数量,占全部新建房屋的 5%。

探讨房价问题,离不开独栋住宅新建数量及面积这一重要指标。

根据 Zillow 对全美人口普查局建筑调查数据的分析,近十年来,美国新房建筑面积(Square Footage)正逐渐缩小。2017 年,典型美国新住宅建筑面积为 2300 平方英尺(约 214 平方米),与 2016 年(2400 平方英尺,约 223 平方米)相比继续下降。而住宅的占地面积(Lot Size)亦是如此。

全美九大人口普查分区在 2017 年呈现出同样的趋势,与 2016 年相比,各地新房建筑面积纷纷缩小或保持不变(面积变化幅度小于 100 平方英尺)。住宅占地面积方面,只有西南中部分区(West South Central Division,包括阿肯色州、路易斯安纳州、俄克拉荷马州和德克萨斯州)例外,占地面积中位数比 2016 年增加了 750 平方英尺(约 70 平方米)。

哪些地区降幅较大?

2017 年新建住宅数量下降最多的地区,集中在南大西洋分区(South Atlantic Division,包括特拉华州、佛罗里达州、佐治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、弗吉尼亚州、华盛顿特区和西弗吉尼亚州),与 2016 年相比减少近 9 万套,降幅超过两位数。不过,该分区在全美九大人口普查分区中,拥有最多的人口数量,因此,新建住宅数量虽然下降最多,但仍处于全美领先地位。事实上,截至 2017 年 12 月,全美 30% 以上的新建住宅都位于这一区域,美国新房建设不足问题的严重程度可见一斑。

如果按照降幅计算,南大西洋地区反而排名垫底,是全美新房建设数量降幅最低的地区(与其庞大的基数有关)。排名第一的是东南中部分区(East South Central Division,包括阿拉巴马州、肯塔基州、密西西比州和田纳西州),该分区人口数量在九大分区中位列倒数第二,2017 年新建房数量降幅超过 40%。

由于建筑面积和占地面积双双下降,美国新建住宅的容积率(即两者之比)与前一年基本持平(截止 2017 年 12 月,典型美国新建住宅的容积率约为 35%)。

不过,各大分区情况却不尽相同,部分地区出现明显下降。其中,太平洋分区(Pacific Division,包括阿拉斯加州、华盛顿州、俄勒冈州、加利福尼亚州和夏威夷州)在 2016 年的新建住宅容积率超过 50%,2017 年则降至 39%。中大西洋分区(Mid-Atlantic,包括新泽西州、纽约州和宾夕法尼亚州)和新英格兰分区(New England Division,包括康涅狄格州、缅因州、马萨诸塞州、新罕布什尔州、罗德岛州和佛蒙特州)与太平洋分区的情况类似,而其它分区基本与全美趋势保持一致。

典型新建住宅层数

美国大部分独栋住宅为单层或双层结构,但随着新建房屋数量的减少,这类房型的占比也出现了下降的趋势。三层及以上结构住宅,在新房建设中的比例则缓慢上升,在 2017 年达到 10%(2014 年还不足 1%)。

按分区考察,在中大西洋和新英格兰分区,新建住宅中单层和三层结构占比相当,并且双双有所上升,而双层结构虽然占比最大(在新英格兰分区,双层结构占比超过四分之三),但较前一年有所下降。

独栋住宅与联排住宅

2017 年,全美独栋(Detached Homes)和连栋(Attached Homes)住宅的建筑量均有所下降。截至 2017 年底,连栋住宅在新建住宅中占比不到 13%,与 2016 年基本持平。

按照分区来看,中大西洋分区和东南中部分区新建住宅中,因独栋住宅数量明显减少,导致连栋住宅占比有所上升。

不过,新建住宅中的绝大部分仍为独栋住宅。2017 年,独栋住宅在所有新建住宅中的占比高达 90%,其中 95% 为单层或双层结构。新建连栋住宅中,单层和三层结构比例有所上升,特别是三层结构,目前已经占到全部新建连栋住宅的 28%。而在 2014 年,该数字还不到 2%。

美国人口普查分区:

  • 新英格兰(New England,包括康涅狄格州、缅因州、马萨诸塞州、新罕布什尔州、罗德岛州和佛蒙特州);
  • 中大西洋(Mid-Atlantic,包括新泽西州、纽约州和宾夕法尼亚州);
  • 东北中部(East North Central,包括伊利诺伊州、印第安纳州、密歇根州、俄亥俄州和威斯康辛州);
  • 西北中部(West North Central,包括爱荷华州、堪萨斯州、明尼苏达州、密苏里州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州);
  • 南大西洋(South Atlantic,特拉华州、佛罗里达州、佐治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、弗吉尼亚州、华盛顿特区和西弗吉尼亚州);
  • 东南中部(East South Central,包括阿拉巴马州、肯塔基州、密西西比州和田纳西州);
  • 西南中部(West South Central,包括阿肯色州、路易斯安纳州、俄克拉荷马州和德克萨斯州);
  • 山区(Mountain,包括爱达荷州、蒙大拿州、怀俄明州、内华达州、犹他州、科罗拉多州、亚利桑那州和新墨西哥州);
  • 太平洋(Pacific,包括阿拉斯加州、华盛顿州、俄勒冈州、加利福尼亚州和夏威夷州)。

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