移投路直播间:芝加哥房产投资介绍和案例分析(讲座录音文本)

芝加哥房产投资及案例分析.001

芝加哥,全美第三大城市芝加哥,世界级金融中心、北美交通枢纽,北美建筑之都,旅游之都,这里拥有全美最多样化的经济结构:29家财富500强公司总部,400多家主要公司总部,26万多家企业聚集于此,提供了众多的高端就业机会,世界一流的商业环境;此外,芝加哥因位于美丽的密西根湖畔沿线,因而拥有全美各大都市都难以比拟休闲资源。
2017年8月20日,移投路直播间特邀资深房产经纪人Cathy Wu,做客分享芝加哥房产市场的现状及未来发展走向,为考虑芝加哥置业的投资人们提供更多参考。

 

嘉宾背景:

移投路讲师 — Cathy Wu

MBA,资深房产经纪人,擅长芝加哥市区及近郊的房产投资与分析,年交易数高达60笔交易以上,总交易金额高达20M以上,在大学周边多户型独栋别墅的投资与管理有丰富经验。

以下内容为讲座录音整理的文本,包括讲师主讲内容、在线交流两部分,特此与各位分享:
——主讲环节

大家好,我是来自芝加哥的房产经纪人Cathy Wu,今天非常荣幸受邀这次讲座,与大家分享芝加哥地区房产投资的信息。
本人在芝加哥地区从事房产经纪人5年时间,主要侧重在住宅地产的买卖,租赁,托管。同时,也有做商业店面,多户型公寓楼,办公室,仓库等商业类型地产的买卖和租赁。我们公司为海内外客户提供从投资规划,贷款协助,租赁托管和装修等的一条龙服务。尤其在大学周边多户型独栋别墅的投资和管理有丰富的经验。

今天讲座将围绕以下四大部分展开:
1)芝加哥城市投资环境;
2)适合房产投资的区域概览;
3)主要学区分布;
4)经典案例分析。
第一章:芝加哥城市投资环境

芝加哥房产投资及案例分析.004
芝加哥(Chicago)位于美国中西部,属伊利诺伊州,东临密歇根湖,是美国仅次于纽约市和洛杉矶的第三大城市。芝加哥地处北美大陆的中心地带,为美国最重要的铁路、航空枢纽。芝加哥同时也是美国最为重要的金融、文化、制造业、期货和商品交易中心之一。芝加哥是全球最重要的金融中心之一,是美国第二大商业中心区,也是美国最大的期货市场。也被评为美国发展最均衡的经济体。此外,芝加哥都市区新增的企业数一直位居美国第一位。是一座国际化大都市。
绝大多数的世界500强企业在芝加哥都设有分布。29家财富500强公司总部,400多家主要公司总部, 26万多家企业。芝加哥大都会地区共950万人口(包括市中心其周边郊区主要经济体城市),430万劳动力人口,31%的人拥有硕士学位,文化素质是全美平均水平的三倍。
芝加哥在五大湖的密西根湖畔,美丽的密西根湖沿线,是全美各大都市都难以比拟休闲资源。就房价、生活成本而言,在全美三大都市中可谓性价比最高,也就是说,做同样一份工作,在芝加哥的收入与开支比例是非常合算的。一般大学本科毕业工作2年以上均有能力贷款买房。市区一室公寓均价在20-30万美元。而且本地美国人千禧一代的房屋租赁的需求居高不下,因此,市区的租赁持续稳定,租金持续上涨,租金收益非常容易做到净收益率8%以上。
2008年金融危机后,全美房价暴跌33%,芝加哥地区的房市虽然在2009年就触底回升,但目前的房价水平与金融危机前的峰值相比,仍相差约22%,这对于投资者而言意味长远的升值空间。目前正是购买公寓、住房、商业和工业项目以及大型和小型公寓楼的最佳时机,且投资回报率高。据伊州房产代理业协会(IAR)统计,包括周边郊区的大芝加哥地区,2016年1月的房屋(包括独栋住宅楼、公寓套房)的房屋中间价已达17.6万美元,与2015年同期相比上涨8%。在芝加哥市区内,房屋中间价为22.2万美元,与2015年同期相比上涨11%。在芝加哥,一卧室的公寓套房,房租中间价约为$1500, 但在市中心城北区域(比如River North, Golden Coast, Lincoln Park 等高尚社区)。两卧室两卫生间的公寓,平均租金则超过$2500。近年来租房市场的供不应求。芝加哥市54%的住宅为出租房,主要租客群体都是不倾向于买房的潇洒年轻一族(18岁至35岁),这些租客群体总体而言都是科技弄潮儿,拥有相当的消费实力。特别值得指出的是,芝加哥市中心区域高校云集,学生群体也是市中心租房市场不可忽视的群体,中国留学生更是广受华人房东亲睐的群体。
第二章:适合房产投资的区域概览

芝加哥房产投资及案例分析.005
芝加哥市区可粗略分为中、北、西、南四大片(东面是大湖)。市中心有两大商业区,一个叫卢普区,一个是密歇根大道。北片是富裕白人阶层的高级住宅区,占人口40%的黑人主要分布在西片和南片。市中心叫卢普(Loop)。备受广大投资者关注的区域主要集中在市区中心,近郊学区房,以及大学周边的区域。

第三章:主要大学及学区分布

芝加哥房产投资及案例分析.006
在市中心,有德保罗大学、芝加哥艺术学院、哥伦比亚电影学院等私立大学,伊州理工学院商学院、西北大学、芝加哥大学均在市中心设有分校。外围市区还有伊州理工学院(IIT)、伊州大学芝加哥分校(UIC)、洛约拉大学。这些大学的周边区域,租房市场一向兴旺。
对于个人投资者而言,尤其是准备送子女到芝加哥地区留学的家庭而言,大芝加哥地区的学区信息更为重要。美国的公立学校资金很大一部分来自当地房产税,因此房价高的富裕社区,公立学校资金更为充裕,教育质量也高,这是众所周知的额情况。好学区里房价偏高,也更有升值空间。
芝加哥拥有杰出的公立学校体系,在芝加哥市区,北区高中、威利杨高中、沃特佩顿高中,均是伊州全美前十的公立高中。伊州排名前十的公立高中,基本都集中在芝加哥市及周边地区。
芝加哥北郊沿湖的区域(Wilmette, Winnetka,Lake Forest 等)均是富人的聚集地,那里的房产从几百万到上千万不等。他们每年支付的高额房产税金保证学区的教育水平,而富人、富豪聚居所选择的地理位置、所带来的高档社区环境与公共实施,又是房产保值的坚实基础。
芝加哥西郊的瑞柏市(Naperville, IL),距芝加哥市区在一个小时车程以内,富裕、宁静、优美,可谓中产阶级的梦想之地,瑞柏市曾多次被评为“全美最适合居住小城镇”前十名。倍受瞩目的瑞柏市203学区和印第安草原204学区因其配备精良的教室、高素质的教学团队和富于创新精神的课程设置吸引世界各地学生纷至而来,中国的家长也因校区重视学生的阅读和数学能力的培养而乐于定居于此。瑞柏市的华人人口约占15%,是伊利诺州仅次于芝加哥华人人口最多的城市。同样在芝加哥西郊,著名的Hinsdale Central High School也广受华人家庭亲睐。这所高中曾被《芝加哥太阳报》评为“大芝加哥地区最好的郊区高中”,在伊州最好高中排名中稳居前十名。
芝加哥地区有不少知名学府。最出名的芝加哥大学(是世界著名私立研究型大学,常年位列各大学排行榜世界前十。芝加哥大学是美国最富声誉的大学之一,在《美国新闻与世界报道》2017年的全美大学排名中,名列全美大学第三。排名前列的重点学科,比如经济学全美排名第一,商学院全美排名第四。

芝加哥房产投资及案例分析.008
Lincoln Park位于芝加哥市中心以北,是临近市区中心最大的生活区。交通购物相当便利。开车15分钟,地铁一般15-20分钟到达市区中心。相比较于Downtown、River North和Gold Coast而言,Lincoln Park不仅有高层湖景公寓,其众多的的独栋小洋房对于有家庭的人总是显得很别致而亲切。林肯公园社区集中了市中心最好的学区。

第四章:投资案例分析

芝加哥房产投资及案例分析.009

临湖高层观景公寓:
这是一套可观湖景高层新装修公寓。实用面积70平方米。今年3月份一位中国投资者投资的小户型公寓,交易价13万现金。租金达到$1450/月。大楼的配套齐全,有24小时门卫,室外游泳池,室内健身房。物业费每个月$346,涵盖了水,垃圾处理,电视网络。房产税每年是$1326。租金净回报率达到9%。
高层公寓投资的好处是投资金额小,风险低,容易管理,维护成本低,租金收益稳定,价值增值稳定。比较适合投资规模小,初期尝试投资芝加哥房产的投资者。

芝加哥房产投资及案例分析.010
临近大学独栋多户型别墅:
这是一栋2户型的独栋别墅,意味着一楼和二楼是两套独立的公寓。这栋别墅位于伊利诺伊大学芝加哥校区周边区域,适合租赁给学生。这是一位加州投资者今年5月份交易的房产,当时的交易价是33万美元,客户贷款65%。我们协助客户联系了装修公司进行学生公寓的内部改造,花费3万美元。经改造后,两套公寓在一个月内出去给大学生,租金高达$4850。从投资回报的角度来分析,这栋房产的投资,扣除$6500每年的房产税,各种各样的预估年维护费$5000, 净租金回报率高达30%左右。
独栋多户型独栋别墅在芝加哥地区非常常见。在各类房产投资中,可谓是最高回报的。此类房产非常适合就读大学本科及以上的学生及家长,或者追求租金收益最大化的投资者。

芝加哥房产投资及案例分析.011

近郊好学区别墅:
同样是别墅,独栋别墅比较适合于自住。这套别墅占地1100平方米,使用面积300平方米左右,交易金额34万美元,地理位置位于芝加哥近郊Naperville市,正如前面谈到的,Naperville市在全美城市安全性和综合学区排名都是前十的。但是由于房产价格适中,房产年代相对比较新,备受广大新移民,或寻找好学区投资者的青睐。

 

——问答环节
Q1、芝加哥华人多么?都是做什么工作的?在芝加哥定居就业多么?
答:芝加哥地区的华人大约有15万人左右。主要有广东人,福建人,上海人,北京人,东北城市也很多。留学生很多。据最近华人社区的统计,现在新移民和留学生每年以20%以上速度增长。早期的移民也是主要以餐厅生意为主,第二代的移民的华人有不少开厂做其他生意。留学后留在芝加哥工作的很多都留在芝加哥市区和近郊的大公司里面,从事工程师,咨询业,管理类等工作。

Q2、芝加哥房产投资收益如何?税率怎样?
答:芝加哥房产的投资收益按照不同的房产类型,不同的区域分布,其收益各不同。但总体来讲,小户型公寓型的投资规模在15-20万美元左右,收益率在6-8%;大学周边多户型独栋别墅,投资规模在30-40万左右,收益率在25%以上;芝加哥市中心区域的房产税率大约在1%-1.5%。新楼的房产税会略高一些。郊区好学区的房产税那就会更高,有的会达到3%。但是由于芝加哥地区总体的房价是全美三大城市里最低的,所以从投入与回报比来计算的话,房产税也就不算太高的了。

Q3、芝加哥独栋别墅什么价位?
答:芝加哥的独栋别墅的价格也是跟位置都有很大关系。靠近市中心的别墅一般实用面积会在250平方米以内的居多,在靠近好学区的别墅价位在60万-100万美元都有选择。开车距离市中心40分钟到1小时车程距离的近郊别墅,实用面积和占地面积都会比市中心大很多,一般占地面积在1000平方米以上,实用面积在300平方米以上,靠近好学区的别墅价位中价在30-40万美元。如果在靠近湖边富豪区的别墅,那价位一般都是在100万元以上。

Q4、买房可以贷款么?出租收益怎样?
答:如果在美国本地有工资收入2年以上的话,一般都非常容易申请贷款。如果是作为留学生或外国人的身份申请贷款的话,现在也有几家华人银行提供贷款。一般贷款的最高比例是65%,首付35%。申请准备到申请批准的时间大约在3个月左右。中国大陆的投资买家可以直接在这些银行的大陆合作银行办理,不需要亲自过来美国。出租的收益可以查看问题2的回复。

Q5、有哪些好学校,投资资源要按照学区选么?
答:在讲座中有提到过一些芝加哥地区比较受关注的学区。主要好学区集中的区域,在市中心的话是River North, Gold Coast, Lincoln Park, Lakeview。如果在近郊的话,比如Naperville, Hinsdale, Evanston,都是好学区集中的城市。
投资资源跟投资目的有很大关联。如果追求租金收益的最大化,在芝加哥地区回报最高的属多户型独栋别墅,投资规模在30-50万美元。如果首付35%的话,收益率一般能达到20%以上。如果追求低投入,投资规模在10万-30万美元,稳定回报,容易出售的投资方向,一般建议高层公寓,现金投资的收益率一般能达到6-10%根据地理位置的不同,收益率也不同。贷款投资的收益率一般在10-15%。
Q6、芝加哥的气候如何?
答:芝加哥的气候四季比较分明,一般2月到5月是春季,6月到8月是夏季,9-10月是秋季,下雪一般从圣诞节前后,冬季一直持续到2月份。气温其实跟绝大部分的北美北边的城市差不多。冬季跟纽约,波士顿差别不大。

Q7、芝加哥的房产税?
答:芝加哥的市区公寓或非学区的别墅房产税一般在1.2%-1.5%。在学区范围内的房产税一般都会比较高。因为学区建设的很多经费都是来自房产税的。在学区内的房产税或许会达到2%-3%。但是芝加哥的房价总体水平一般是纽约或洛杉矶的1/3或者更低。

Q8、芝加哥的哪些区域安全度比较高?
答:芝加哥市区总体上讲,市区范围内的话,一般靠市中心北面的安全性比较好,比如,River North, Gold Coast, Lincoln Park, Lakeview, 这几个区域几乎集中了市区最好学区。市区中心现在发展比较快的有West Loop 和South Loop这两个区域的新建房比较多。由于一些大型公司纷纷进驻这些区域,相应的人流也往这两个区域扩展。这些区域安全性都比较好。

Q9、现在公寓是不是都是旧房,有没有新房?
答:在美国产权都是永久的,所以一般都不会轻易推掉重建。市区更是如此。目前市区范围内新建房源主要集中在River North, West Loop, South Loop. 很多在市区工作的年青人都愿意往这些区域搬。但是如果从投资回报角度讲,购买新建搂来出租一般不是太合算。绝大部分做出租用的房产都是二手房。如果是购买别墅或多户型别墅的话有些年代会旧一些,这样才有升值改造的空间。

Q10、我们刚刚拿到绿卡,在芝加哥买房,好拿到贷款吗?
答:在美国贷款,无论是在哪个城市,贷款条件基本相同。一般都是看收入,报税和信用记录。如果在拿到绿卡,在美国还没有报税和工资记录的话,申请普通贷款的难度比较大。一般建议申请一些小银行的不查收入报税和信用的贷款。当然这种贷款也是需要买家能提供足够的资金证明。

原文链接:,转发请注明来源!

发表评论

要发表评论,您必须先登录