移投路直播间:美国房产投资面面观(讲座录音文本)

全美地产经纪人协会7月18日发布的一项最新的外国买家购买全美住宅房产的调研报告。报告显示,在截至今年3月的12个月间,中国投资者购买了创纪录的价值317亿美元的美国住宅,再次成为美国地产最大的海外买家。可见,中国投资人对美国房地产的投资热情依旧。

国人素来对房产投资分外青睐,从国内买到国外也渐成风潮;然而,美国房产市场不同国内,完全陌生的政策法规,陌生的投资市场,中国投资人要做好海外房产投资这件事,总会遇到各式各样的问题。比如,现在是购买美国房产的好时机吗?与其他投资增长率相比,投资美国房产收益怎么样?地产投资回报率是怎么计算的?在美国投资房产应该如何选择?

2017年7月30日,移投路直播间特邀华盛顿州执业律师、地产经纪人孙宇静为大家讲解:如何在美国购买投资房?

嘉宾介绍
移投路讲师—孙宇静律师
孙宇静毕业于波士顿大学法学院,是华盛顿州执业律师;同时也是证券师、地产经纪人。曾在两家EB-5区域中心和两家地产律师事务所工作,拥有华盛顿州地产经纪人资格。

以下内容为讲座录音整理的文本,包括讲师主讲内容、在线交流两部分,特此与各位分享:

 

——主讲环节
很多新移民到美国以后会对海外投资理财有很多疑问。现在是购买美国房产的好时机吗?和其他投资的相比美国房产的回报率怎么样?房产投资回报率是怎么计算的?在美国投资房产需要注意什么?应该如何选择?

(1)现在是购买美国投资房的好时机吗?
经历过98-08房价暴涨,08-11年房价暴跌的投资人可能会做出美国房价涨跌以十年为周期,房价快要涨到头的判断,认为投资房产可以等等。但是如果判定依据仅仅是15—20年的经济数据则有失准确。纵观美国百年房产数据,只经历过2次大跌:即1931—1940年经济萧条期和08到11年次贷危机的两次。

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美国两次经济危机期间房价一直在上涨或者微调,等待房价大幅下跌等了将近70年,而且即使下跌后的房价也比1940年的房价翻了很多翻。因此我认为等待房价跌短期内未必能够等到。长期来看可以和次贷危机相媲美的经济危机不是可以几年一个轮回发生的。经济可能会在未来放缓,但是房价长期看依然是涨势,只是涨得快慢而已。

一般来说涨息也会造成房价下降,但是2017年涨息后美国主要城市的房价不降反升,后续再次涨息几率不大。

当然,本文的预测基础仅仅是美国历史数据。不作为投资建议。如果投资人根据市场信息推测出经济走跌的预测则应以自己的预测为准。

 

(2)和地产投资比,美国其他投资回报率怎么样?

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房产收益主要来自于租金收益和房产增值收益。美国房产租金初期收益在2%到7%,一般在4%, 随着房租上涨,15-20年收益率在5%-10%。房产增值率根据城市不同在3%-10%不等,年增值率最高的几个州超过6%。二者相加,在合适的城市选择合适的投资房,总收益率可以轻松超过10%。

美国有诸多投资和理财产品,整体而言回报率不如国内高。但是国内年货币加印超过20%,通货膨胀压力比较大。对于希望分流资产、抵御国内通胀风险和汇率变化的客户,美国还是一个法律比较完善,披露比较充分的投资市场。
达尔巴是美国一家金融数据研究公司,每年会出具一个上一年度的投资人行为分析。根据这个公司2016年出具的报告,美国标准普尔500指数((S&P 500)),也就是记录美国500家上市公司表现的一个股票指数年化收益率从1998年开始呈下降趋势,从将近20%的年化收益率逐步下降到近几年8%左右,投资人的平均收益率则从7%左右逐年下降到4-5%左右。
对于有自己高收益投资渠道的投资人可以走自己的投资渠道,对于没有固定投资渠道的客户也可以通过专业投资公司,如购买巴菲特的股票实现资金保值升值。

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畅销税法书作者Mark Kohler是一个拥有律师资格的会计师,通过其15年的报税经验,Mark发现投资房回报率一般超过华尔街投资产品的回报率(见The Tax & Legal Playbook, Mark Kohler, p 111)。此外房产投资收益可以享受多种税收优惠,或者通过一些灵活的方式合理避税,净收益相当可观。
和高风险的投资相比,地产还具有稳健、保值、抗通胀的优势。是分流投资的重要途径。

(3)房产投资的回报率是怎么计算的?

房产投资的回报率主要分为租金收益和出售时升值部分的收益。租金收益回报率需要考虑购买价格、贷款额度、贷款利息、购买产生的其他费用;以及包括地产税、保险、维修费用和物业在内的持有成本。出售时的收益需要考虑出售价格和购买时的差价,以及出售时产生的费用和税。尽管房屋购买价格是一定的,购买当年的税费是已知的,其他费用收益都是每年变化的,所以还需要考虑通货膨胀率,以及房产所在州和城市的房租房价增长率。出售收益需要考虑房产所在州的税率。出租收益需要考虑房产所在州房东房客法对租金和房东房客权利义务的规定限制。

房产回报率看似如此复杂,每一条分析起来并不难理解。 我们可以从比较简单的一些概念和数据开始分析:
地产增值率
假设购买一个房产以后放着不出租,仅仅靠地产升值后出售实现收益,平均到每年的年化收益率是多少呢?这就要看地产增值率了。
地产增值率和经济好坏、人口迁徙以及通货膨胀有关。人口迁徙对房价和房租的影响一会儿会单独说明,我们先来看看美国40年来地产增值率的数据:

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可以看到,从1975年以来,包括信贷危机所导致的地价暴跌的4年,美国地产年平均增值率比3%平均通胀率稍高,其中沿海州增长率一般在通胀率的1.5得到2倍。增值率最高的4个地区和州分别为华盛顿特区(7.26%),加州(6.8%),西雅图所在的华盛顿州(6.25%)和波士顿所在的麻省(6.17%)。 华盛顿特区因为主要是城市 ,而其他州的数据包括了占主要面积和人口的农村地区,所以对比基础不一样。由于农村地区房产增值率远远低于城市房产增值率,可以推测出加州主要城市,西雅图和波士顿40年地产年增值率远远高于6-7%。如果用作自住房可以轻松抗通胀,如果作为出租房,加上租金收益,减去持有成本(下文细说)可以轻松超过多数股票和保本基金的收益率。

房租增长率
根据美国国家统计局统计的从1960年到2000年美国各个州的平均房租变化(见下图)(2000年到20017年的数据缺少官方统计,没有纳入图中)。可以看出从1960年代美国房租平均十几美元到三十几美元/月,涨到2000年的400多到700多美元/月,房租平均年增长率是5%,超过3%的平均通胀率。
此外下图的房租增长率是州房租增长率,不是城市房租增长率,包括了房租增长缓慢的农村和小城市,具体到每个大城市,房租增长率应该是远超5%的州平均水平的。

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具体到近期房租增长率最快的城市,美国最大的地产网站之一Zillow给出了答案:

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可以看到,2015年6月到2016年6月,美国租金增长最快的几个城市分别为:西雅图(9.7%), 波特兰(9%), 三藩(7.4%), 丹佛( 5.9%), 和圣荷西(5.7%)。

空置率
根据出租房数据统计网站apartmentlist.com的同统计(https://www.apartmentlist.com/rentonomics/rental-vacancy-rates/), 2015年第四季度空置率最低的州是:佛蒙特州(2.9%)、俄勒冈州(3.5%)和华盛顿(3.8%)
空置率主要是由个供求决定的。根据出租房数据统计网站apartmentlist.com的统计(https://www.apartmentlist.com/rentonomics/rental-vacancy-rates/),美国的地产最供不应求的几大城市分别为:波特兰(2.4%)、洛杉矶(2.7%)、奥斯汀(3.4%)、旧金山(3.5%)和西雅图(3.9%)。
此外,对于专业房东, 有很多技巧可以减少空置率。其中最主要的方式是(1)对租客做背景和信用调查,(2)不短租,租约1年为期,以及(3)租约到期前提前2个月和租客签署下一年续租协议,如果不续租则有2个月时间寻找新的租客。如果房子买在空置率本来就比较低的城市,再经过这三道程序,基本可以做到不空租。

人口流入对房租和房价以及空置率的影响
房价增长、房租增长和空置率不是孤立存在的,这几个因素综合成一句话就是供不应求房价涨,供大于求房价跌。其背后共同的原因是人口增长率和可开发利用土地稀缺性,以及当地人口收入水平增长幅度。因此看房子投资到哪里,归根结底是看哪里人口流入多,土地少,人口工资涨得快。
下图是来源于美国国家统计局的美国2005年到2015年人口和工资涨幅二维图,其中人口和工资涨幅都排在最前面的城市有西雅图、奥斯汀、休斯顿、三藩、丹佛、圣荷西、波士顿等城市,和房价、租金涨幅最高,空置率最低的城市排名基本重合。

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可开发土地资源对房租、房价的影响
可开发土地是是决定供求关系的另外一个因素。买投资房的根本是买投资房所在的土地,房屋本身随着时间推移是贬值的,而房屋占地随着人口增长土地稀缺是升值的。因此考虑房屋增值潜力时除了本地人口增长和收入增长外也要看可开发土地。 比如人口增长最快的20个城市中有将近一半位于德州和佛州,但是德州和佛州地广人稀,除了少数景观区(如迈阿密海滩沿线)和德州最好的几个学区,人口密度都比较低,房屋新建成本中的土地成本比较小,长期增值率会受新开发地产的挤压。而纽约、波士顿、加州主要城市和西雅图的可开发土地很少,盖新建筑需购买已有房屋重新开发,开发受到很多限制,影响供求关系,对于已经购买的房产来说升值潜力更大。

投资房持有成本
美国的房产持有成本主要包括以下几项:
地产税 – 每个地区的地产税税率不同,一般在1%-3%。地产税比较高的州有新泽西和德州,地产税比较低的州有加州和华盛顿州(完整的州地产税税率表请见:https://wallethub.com/edu/states-with-the-highest-and-lowest-property-taxes/11585/)。

保险(可抵房租收益税) – 根据房屋的标的和保险的类型费用不同。一般几百到几千美金。
维修保养和物业费用(可抵房租收益税)-每个房产具体不同,差异很大,不能一概而论。一般而言远程房东最好购买有物业公司的公寓,尽管需要每个月交物业费,但是物业费往往包括植被景观、外墙走廊、房顶电梯等清洁和维护,大大降低了房东的工作量。
管理费(可抵房租收益税)-如果委托地产经纪人代租,费用一般在租金收入的10%。
月供利息(可抵房租收益税)-如果贷款买房,投资人也需支付贷款利息。

投资房租金和出售收益税费成本
投资房租金收入税收一般由联邦个人所得税税率和地产所在州税率决定。美国各个州的边际税率如下:

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美国有7个无州个人所得税的州,它们分别是: 阿拉斯加州, 佛罗里达州, 内华达州, 南达科他州, 德克萨斯州, 怀俄明州和西雅图所在的华盛顿州。
投资房出售时的支出主要包括由卖家支付的5%-6%的买卖双方地产经纪费用和买卖差价投资收益税。其他零散费用包括所有权保险、交易印花税等,零散费用一般总计2%左右。美国联邦投资收益税率按照纳税人收入分档,一般收入群体个投资收益税率(如工资、佣金等)是15%,最高25%。美国各个州的投资收益边际税率如下(由于联邦税率按照最高25%计算,所以25%的州为无投资收益税州), 除了上述7个无个人所得税州无州投资收益税外,新罕布什尔州和田纳西州也没有州投资收益税。

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此外出售房产时所产生的收益税可以通过卖前5年内自住2年、卖后45天内购置新的房产、在其他投资损失较多年份出售和其他投资损失相抵,以及将投资收益设立信托,收取年金购买人寿保险,死后信托内财产捐赠给慈善机构,子女无税继承等于或者大于出售房产价值的人寿保险金等方式减少、延缓、甚至完全避免缴纳房产增值收益。

出租房的法律环境考虑
以上的分析主要基于数据,但是在美国做房东,很重要的一点是考量是当地房东房客法的规定。其中比较重要的是对涨房租是否有限制以及房客违约的情况下赶房客所要经历的法律程序是否繁琐。
房东房客法每个州不同,有些城市和地区还有自己的补充法律,所以在哪里做房东需要对哪里的房东房客法有所了解。
美国有三个州的一些城市有rent control房租限制, 房东不得随意涨房租。这三个州分别是华盛顿特区、加州、马里兰和纽约。其中有房租限制的城市主要有三藩、洛杉矶、圣地亚哥、圣荷西、纽约、巴尔的摩等。对于其他有房租限制的城市,请查询http://www.landlord.com/rent_control_laws_by_state.htm。

如何选择投资房产?最适合购买投资房的城市有哪些?
说了这么多,考虑房价增长率、房租增长率、当地经济、人口增长率、租售比、地产税等持有费用、出售时的税费和房东房客法,综合考虑到底在哪里买投资房合适呢?
其实有专门研究人员给出了答案,最适合投资房产的城市,排前5名的都在西海岸,排在第一位的是西雅图。

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原数据来源: http://cdn.allpropertymanagement.com/2015-Rental-Ranking-Report.pdf

 

投资房买公寓好还是买别墅好?各自需要注意什么问题?
一般来说,尽管多数别墅没有物业费,多数公寓有物业费,投资房还是买有物业管理公司打理景观、走廊、外墙、屋顶、电梯等公共设施的公寓比较好。另外作为出租房屋,公寓的损耗相对较小,而别墅因为需要打理的地方多,损耗更大。远程房东不能自己打理出租房屋,租客对房屋的维护很难和物业公司相媲美。特别是远程房东,公寓出租相对比较省心。在形成系统以后甚至无需代管人打理,可以远程出租。
在出租房比较旧以后公寓可以选择装修翻新,别墅可以选择装修或者推倒重盖。因此投资别墅作为出租房可以选择大学附近或者好学区老旧别墅,在折旧到一定程度以后可以推倒盖学区房出售。
一般可以私人购买的公寓称为condo, 会有业主会和负责管理的物业公司,业主会的章程和决议决定了业主可以做什么不可以做什么,包括是否可以出租,出租有何限制,能否养宠物,宠物有何限制等。物业公司看其市场评价,是否按时清洁楼道、庭院、打理花草景观、维修电梯,是否跟踪计划大楼的短期和长期的屋顶维修、外墙清洁、电子系统升级等。此外也要看公寓的自住和出租比例、财务情况、有无违约业主、近期有无大修或者大修计划、业主会是否负责等。这些文件大约有几百页,最好请专门律师帮助看。
此外购买所有房产都要看的所有权是否清晰干净(可以在购买以前和卖家要preliminary title report, 请地产律师或者title specialist产权专家看,合同签订后由卖家也会出具产权保险),以及房子状况(可以在决定购买或者签订合同后请房检师傅检验出具报告。合同可以规定房检不合格买家退出合同拿回定金。但是在热点地区买房,建议提前房检,合格以后再决定购买,因为卖家倾向和无退出条款的买家签约)。 我本人拥有地产经纪人和律师执照两个执照,可以帮助客户审阅相关文件。

西雅图投资房买在哪里好?
根据美国最大的地产网站之一Zillow的统计,西雅图租金平均分布如下。其中以西雅图中部和北部租金最高,沿湖的景观区租金也比较高。

投资房讲座-孙律师.026此外租金涨幅和当地居民收入增长息息相关,根据美国国家统计局,西雅图收入增长最快的几个区如下:

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综合考虑,我个人最看好的投资房地点位于亚马逊附近国会山、安皇后区、联合胡一带和华盛顿大学附近。另外靠近已经修好的将要修好的地铁站附近的小户型通勤房也是投资的理想选择。
此外西雅图由于市政审批密度改变而导致升值的投资地产也有不少,对于有地产开发改造能力的投资人也有常常能找到适合开发的项目。具体可以参考我过去做的讲座和讲座文字版。
谢谢大家的参与,这次的讲座就到这里。以后我还会通过移投路平台和大家分享更多在美国安家置业投资的心得和信息。谢谢大家!

—— 问答环节
Q1.美国的房产卖掉时需要支付哪些税费?有没有办法减税?

答:投资房出售时的支出主要包括由卖家支付的5%-6%的买卖双方地产经纪费用和买卖差价投资收益税。其他零散费用包括所有权保险、交易印花税等,零散费用一般总计2%左右。

投资收益税分为联邦税和州税,每个州的税率不同,其中无州投资收益税的州为: 阿拉斯加州, 佛罗里达州, 内华达州, 南达科他州, 德克萨斯州, 怀俄明州, 华盛顿州,新罕布什尔州和田纳西州。

此外出售房产时所产生的收益税可以通过卖前5年内自住2年(单身可免25万投资收益的收益税,已婚可以免除50万收益的收益税)、卖后45天内购置新的投资房(延迟收益税收取时间到再次出售投资房位置)、在其他投资损失较多年份出售和其他投资损失相抵,以及将投资收益设立信托,收取年金购买人寿保险,死后信托内财产捐赠给慈善机构,子女无税继承等于或者大于出售房产价值的人寿保险金等方式减少、延缓、甚至完全避免缴纳房产增值收益。

Q2.美国学区的标准不是产权,而是实际居住?那是不是说在某个学区房租房住也可以在那个学区读书?
答:是的。

Q3.投资房屋,选房时考虑因素优先级是?地产、人口、学区、税率、或者其他需要考虑的?怎么选择?
答:投资房的选择标准是收益率,很难就此排出一个优先等级。因为投资房的收益由出租收益和增值收益组成,因此在房子增值比较快的地方租售比可以适当放宽要求,在房子增值比较慢的地方对租售比的要求要高一些。税率、学区、人口都是影响收益率的因素,不可一概而论。

Q4.在西雅图做投资房,哪种房型更好出租一些,别墅还是公寓?
答:在西雅图做投资房,市区交通便利的公寓和好学区的别墅以及大学附近的任何房型都是很好出租的。除了大学附近,别墅的租售比目前一般不如公寓。

Q5.西雅图哪里房子最抗跌?
答:鉴于美国历史上两次房价大跌间隔70多年,抗跌不是投资房产的主要因素。如果比较在意抗经济波动,大学附近的房产比较抗跌。因为在经济危机时期很多人找不到工作会选择贷款读书,所以经济危机期间大学附近的房子依然容易出租。

Q6.给未婚有美国身份的孩子购房是否是婚后共同财产?
答:婚姻和继承法律是州法,每个州会有所不同。一般而言,赠与属于个人财产,但是受赠人选择添加配偶在房产证上,则属于共同财产。

Q7.绿卡刚拿到的人,贷款有什么限制?
答:刚刚拿到绿卡的人,如果没有信用、收入和纳税记录,贷款可能还得从给外国人做贷款的银行申请,利率比美国人贷款稍高,首付需要达到35%以上。在有信用记录以后可以申请再贷款,降低利率。

Q8.无绿卡,有绿卡,有公民三种人买房有何区别?
答:在全款买房的情况下无区别。贷款买房的情况下无绿卡只有少数银行可以贷款。有身份情况下看是否有良好的信用记录。信用记录好利率低,信用记录不好或者没有信用记录利率高或者无法贷款。

Q9.自己卖房也需要付双方经纪人费用吗?
答:自己卖房不需要付卖方经纪人费用,但是如果买方有经纪人还是需要付买方经纪人费用的。

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